『相続税申告』は三重県津市の【税理士法人心 津税理士事務所】まで

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不動産評価に強い税理士に相談すべき理由

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2021年3月3日

1 相続税における不動産評価の重要性

相続税の計算は、不動産評価をどのように行うかによって、大きな違いが出てきます。

特に、宅地や市街地農地、雑種地等については、1つ1つの土地の評価額が大きな金額になることが多いです。

相続税の課税対象になっている財産の中でも、不動産は大きな割合を占めています。

したがって、不動産の評価方法次第で、最終的にいくらの相続税を納付しなければならないかは、大きく変わってきます。

そして、個々の税理士で、不動産評価の結果は大きく異なってきます。

不動産評価では、詳細な通達や実務上の運用によって、計算結果が大きく異なってくるためです。

このような通達や実務上の運用をどこまで用いることができるかは、個々の税理士の力量によります。

このように、税理士によって不動産評価の結果が大きく異なってくる以上、不動産評価に強い税理士に相談すべきであると言うことができます。

以下では、税理士によって不動産評価の結果が大きく異なった一例を説明したいと思います。

2 不動産評価の結果が大きく異なった例

この例では、家屋の評価を行う必要がありました。

家屋については、基本的には、固定資産税納税通知書や名寄帳(固定資産課税台帳記載事項証明書)に記載された固定資産評価額が、そのまま、相続税評価額となります。

このように、家屋の評価額は、固定資産評価額のとおりとなりますので、多くの場合、特段の検討を行うことなく、評価額が算定されることとなります。

当初の税理士も、名寄帳の記載のとおり、家屋の評価を行っていました。

ところが、実際の家屋の床面積を確認すると、名寄帳に記載された床面積が実際の床面積よりも大きいことが判明しました。

そこで、相続人に確認を行ったところ、何年か前に、未登記建物の一部を取り壊したことが判明しました。

どうも、その未登記建物の一部取壊の際に、市町村役場に滅失の届出がなされておらず、名寄帳では、建物が存在しているままとなっていたようでした。

このように、本来存在しないはずの建物が存在していることとなっていたため、家屋の評価額が本来よりも高い評価額になっていました。

この例では、相続税申告に先立ち、市町村役場に、未登記建物の一部取壊がなされたことを報告しました。

その後、市町村役場が現地調査を行い、実際に建物が存在しないことを確認しました。

その結果、固定資産課税台帳に未登記建物の一部取壊が反映されることとなり、反映後の固定資産課税台帳に基づき、家屋の評価がなされ、妥当な評価額に基づく相続税申告がなされることとなりました。

相続税で困った場合の相談先

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2021年2月3日

人生で相続税の申告をしなければならないことは、あったとしても1回か2回のことでしょう。

このような場面に直面した場合には、誰に相談するのが良いのでしょうか?

1 相続税の相談を受けることができる専門家は税理士だけ

相続に関係する専門家は様々ですが、税金の問題については、税理士にだけ相談することができます。

これは、税金関係の業務については、有償無償問わず、税理士だけが行うことができるとされているためです。

ここで言う税金関係の業務には、納税者に代わって申告書を作成すること、納税者の代理人となって税務署等との協議を行うこと、納税者から税金についての相談を受けること等、専門家が税金に関して行うすべての業務が含まれています。

また、有償無償を問わずとなりますので、仮に無償であっても、税理士以外が税金関係の業務を行うことは、許されないこととなります。

相続税の申告を行う際には、申告書を作成すること、万一税務調査となった場合に税務署との協議を行うこと、相続税に関する相談を行うことが必要不可欠ですので、税理士が関与しなければ、相続税の申告を行うことは困難になるでしょう。

このように、相続税の申告の場面で相談先となるのは、税理士だけとなります。

2 相続税に詳しい税理士に相談すべき

それでは、相続税の申告が必要になった場合には、どの税理士に相談すれば良いのでしょうか?

知っている税理士がいなかったり、知っている税理士が相続税に詳しくなかったりする場合には、どの税理士に相談するかを決める必要があるでしょう。

ところで、どの税理士に相談するかを決めるにあたっては、注意しなければならないことがあります。

それは、税理士であれば、必ずしも、普段から相続税の案件を扱っているとは限らないということです。

税理士は、顧問先から、所得税、消費税、法人税等の案件を継続的に受けていることが多く、相続税については、顧問先で偶発的に相続が発生した場合に、依頼を受けるに過ぎないということがあり得ます。

このため、相続税については、必ずしも、すべての税理士が普段から取り扱っているわけではないこととなります。

相続税は、僅かな処理の違いによって、納付すべき税額が大きく違ってくる税目です。

このため、できるだけ適切な申告を行うには、普段から相続税を取り扱っている税理士に相談する方が安全であると言うことができるでしょう。

このような理由から、相続税に特化した税理士にご相談いただいた方が良いのではないかと思います。

相続税を依頼する場合の税理士の選び方

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2021年1月7日

相続税を依頼する場合の税理士を選ぶポイントとして、以下のものを挙げることができます。

1 通達、過去の取り扱いを熟知していること

相続税の申告にあたっては、財産の評価方法、税額の計算方法、税額軽減の制度等、多種多様なルールを用いる必要があります。

それでは、このようなルールは、どのようにして定められているのでしょうか?

相続税のルールは、法律だけでなく、通達や過去の取り扱いでも詳細に定められています。

法律にすべての答えが書いてあるというわけではなく、通達や過去の取り扱いに、重要な情報が記載されていることも多いです。

このため、通達や過去の取り扱いまで詳しく知っていなければ、相続税の申告を適切に行うことはできません。

たとえば、相続放棄をした相続人が、生命保険金を受け取り、相続税が課税されることとなった場合、以下の点はどのようになるのでしょうか?

  1. ① 相続放棄をした人が葬儀費用を負担した場合、葬儀費用の控除を用いることはできるのでしょうか?
  2. ② 相続放棄をした人は、障害者控除を用いることはできるのでしょうか?
  3. ③ 相続放棄をした人は、二割加算の対象になるのでしょうか?

これらの点を正確に答えられる人は、実は、税理士の中でも少数派なのではないかと思います。

相続税を依頼する税理士を選ぶ際には、通達や過去の取り扱いを熟知している人かどうかを1つの判断基準としたいところだと思います。

2 様々な選択肢をシミュレーションできること

相続税の申告方法について、複数の選択肢があることがあります。

こうした複数の選択肢のどれを用いるかで、相続税の税額が大きく異なってくることもあります。

このため、どのような申告方法を用いるかを選択する際には、慎重な検討が必要になることがあります。

たとえば、形状が長方形ではない、形の悪い土地(不整形地)について、評価額を算定する際には、以下の4つの評価方法があります。

  1. ① 整形地に区分し、それぞれの整形地の評価額を算定し、その評価額を合計する方法
  2. ② 不整形地の面積を、間口距離で割った距離を、計算上の奥行距離とし、奥行価格補正率を用いる方法
  3. ③ 不整形地に近似する整形地を作図し、その評価額を算定する方法
  4. ④ 隣接する整形地と合わせて近似する整形地を作図し、近似する整形地の評価額から隣接する整形地の評価額を差し引く方法

これらのうち、いずれの評価額が小さくなるかを検討するため、複数の選択肢をシミュレーションする必要があります。

こうした複数の選択肢について計算結果のシミュレーションを行うには、複数の計算方法を熟知し、計算結果にどのような影響が生じるかを把握している必要があります。

3 相続税を依頼する場合の税理士の選び方

このように、相続税を依頼する税理士を選ぶ際のポイントをいくつか紹介しましたが、結局のところ、相続税に特化した税理士こそが、これらのポイントを備えていると言うことができます。

税理士による相続税の申告のための金融資産の調査

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2021年2月15日

1 相続税の申告のための金融資産の調査

相続税の申告書には、相続財産を漏れなく記載する必要があります。

相続財産の記載漏れが存在すると、後日、追加で納税しなければならないばかりか、加算税や延滞税を納付しなければならなくなります。

このため、相続税の申告では、どれだけ財産の調査を尽くすことができるかが勝負になります。

以下では、金融資産の調査について、いくつかのポイントをまとめたいと思います。

2 自宅に残された手がかりを見逃さない

相続の時点では、被相続人がどのような金融資産を有しているかについて、十分な情報をもっていることは、ほとんどないと思います。

多くの場合は、被相続人の自宅に残された手がかりを端緒として、金融資産の調査を行うものと思います。

預貯金がどの銀行のどの支店に存在するかは、自宅に残された通帳やキャッシュカード、証書等が手がかりとなることが多いでしょう。

預貯金については、被相続人以外の名義になっているものが被相続人の自宅に残っていないかも、注意すべきポイントになります。

被相続人が貯めた預貯金で、名義が他の人名義になっているものも、名義預金として、遺産に含まれることとなる可能性があるからです。

これらの手がかりを見逃さないようにするためにも、被相続人の自宅の確認は、綿密に行う必要があります。

3 通帳の記載に注意する

通帳の記載には、様々な手がかりがあります。

以下のとおり、通帳の記載からは、様々な情報を得ることができるからです。

通帳に証券会社からの入金があると、その証券会社に、株式や投資信託、公社債が存在する可能性があります。

通帳に保険会社の引落の記載がある場合には、その保険会社で生命保険金を受け取ることができる可能性があります。

生命保険ではなく、損害保険の場合も、解約返戻金が発生することもあります。

このように、通帳から様々な情報を読み取ることにより、被相続人の金融資産の所在を把握することができる可能性があります。

通帳が残っていない場合には、銀行で出入金履歴を取り寄せて、調査を行うことが必須と言えるでしょう。

税理士による相続税の申告のための不動産の調査

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2021年2月12日

1 相続税の申告のための不動産の調査

相続税が課税される財産の中で、大きなウェイトを占めているのが、不動産です。

被相続人が、自宅や親族が居住する不動産を所有している場合、アパートや貸店舗を所有している場合、これらの土地は、宅地として評価されることとなります。

また、被相続人が駐車場や資材置場を所有している場合、このような土地は、雑種地として評価されることとなります。

これらの土地は、特に評価額が大きくなりますので、どのようにして必要な調査を行い、適切な評価を行うかが、結論に大きく影響します。

以下では、不動産を調査する際のポイントをいくつかまとめたいと思います。

2 公法規制を把握する

土地の評価にあたっては、国や自治体による規制の有無を確認する必要があります。

国や自治体の規制が存在すると、土地の利用が制限されることとなり、土地の価値が低下することがあります。

このような規制の存在を見逃すと、本来、土地を減価して評価するのが妥当であるにもかかわらず、減価しないままの高い評価額で評価してしまうこととなってしまいます。

たとえば、土地の全部または一部が土砂災害特別警戒区域に指定されていることがあります。

土砂災害特別警戒区域に指定されると、一定の開発行為や建築が制限されることとなります。

このため、土地の全部または一部が土砂災害特別警戒区域に指定されていると、土地の評価額が減額される可能性があります。

土地の評価にあたっては、こうした公法規制の存在にも気をつける必要があります。

3 土地の実際の面積、形状を把握する

土地のおおむねの形状や面積については、登記簿や固定資産税納税通知書、公図、地積測量図で確認することができます。

しかし、このような公的記録では、正確に土地の実際の面積や形状を正確に把握できないことがあります。

昭和50年代よりも前に作成された図面等については、信頼性が乏しいことが、往々にしてあるためです。

たとえば、土地の形状についても、公図では長方形になっているものの、現地の状態を確認すると、歪んだ形状になっていることがあります。

このような場合に、整形地として評価してしまうと、本来の評価額よりも高い評価額になってしまう可能性が高いです。

こうした事態を避けるためには、公図や地積測量図と土地の航空写真とを重ね合わせ、土地の現況に基づく面積や形状を把握する必要があります。

また、費用が必要になりますが、土地家屋調査士に土地の測量を依頼し、正確な現況の図面を作成してもらうことも考えられます。

相続税が非課税となる生命保険金の範囲

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2020年10月16日

1 生命保険金の非課税限度額

生命保険金については,非課税限度額が存在しており,一定の金額までは相続税が課税されないこととなっています。

生命保険金の非課税限度額は,以下のとおりです。

・500万円×法定相続人数

ところで,生命保険金の支払が行われる場合には,生命保険金本体以外に,様々な名目で,保険会社からの支払がなされます。

これらについては,どこまでが,生命保険金の非課税限度額の対象となるのでしょうか。

2 非課税限度額の対象となるもの

結論としては,生命保険金の受取人が取得するものであれば,保険会社からの以下の支払についても,非課税限度額に含まれることとなり,一定の金額(500万円×法定相続人数)までは相続税が課税されないこととなります。

⑴ 配当金→非課税限度額に含まれる

保険会社が保険料を運用し,運用益が発生している場合に,そのうちの一定額が配当金として保険会社から支払われることがあります。

配当金についても,一定の金額まで相続税が非課税限度となります。

⑵ 割戻金→ 非課税限度額に 含まれる

共済についても,余剰金が発生した場合に,共済組合から割戻金の支払がなされることがあります。

割戻金についても,配当金と同様, 一定の金額まで相続税が非課税限度となります。

⑶ 前納保険料→ 非課税限度額に 含まれる

将来の保険期間について,保険料を前払いしていることがあります。

保険期間が経過する前に契約者が亡くなった場合には,前払いした保険料が保険会社から返還されます。

前納保険料も, 一定の金額まで相続税が非課税限度となります。

⑷ 未経過保険料→ 非課税限度額に 含まれる

直近の保険期間について保険料を支払ったものの,保険期間の途中で契約者が亡くなった場合には,保険料のうち未経過の期間に対応する分については,保険会社から返還されることとなります。

未経過保険料も, 一定の金額まで相続税が非課税限度となります。

⑸ 利息→そもそも相続税の課税対象ではない

保険金の請求がなされてから,実際に保険金の支払がなされるまでに,手続で日数を要することがあります。

このように手続に要した日数に応じて,保険金に利息が付して支払がなされることがあります。

この利息は,保険金の請求がなされて以降に発生したものであり,契約者が亡くなる前に発生したものではありませんので,そもそも,相続税の課税対象になりません。

3 未払保険料の扱い

保険会社から生命保険金が支払われる際,保険料の未払分が差し引かれて支払われることがあります。

このような場合には,生命保険金がみなし相続財産と扱われ非課税限度額の対象となり,未払保険料が債務控除の対象となると考えてしまいがちですが,誤りです。

生命保険金の額から未払保険料を差し引いた額が,みなし相続財産と扱われるとともに,非課税限度額の対象になるとするのが正しいです。

保険金の受取人が現実に受け取ったのが,生命保険金から未払保険料を差し引いたあとの金額である以上,差し引いたあとの金額が相続税の課税対象として扱われることとなります。

住宅ローンと相続税

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2020年8月13日

1 住宅ローンの返済継続中の相続

住宅ローンを組んで自宅を取得した場合,その後,何十年もの期間をかけて,住宅ローンの返済を行うこととなります。

住宅ローンの返済が継続している途中で相続が起きた場合は,どのように相続税申告を行うこととなるのでしょうか?

この場合には,自宅の土地,建物が相続財産となる一方,住宅ローン残額が債務控除の対象となります。

つまり,「自宅の土地,建物の評価額-住宅ローンの残額」が相続税の課税対象となります。

2 団体信用生命保険(団信)に加入していた場合

住宅ローンが組まれた場合には,合わせて団体信用生命保険(団信)に加入することがあります。

団体信用生命保険(団体)とは,住宅ローンの債務者が亡くなった場合に,保険会社が住宅ローンの金融機関に対し,住宅ローンの残債務に相当する額を保険金として支払う保険契約のことをいいます。

団体信用生命保険(団信)に加入すると,債務者にもしものことがあった場合には,残された遺族は,住宅ローンの残債務の返済を免れることができます。

このように,団体信用生命保険(団信)に加入していた場合には,どのように相続税申告を行えば良いのでしょうか?

まず,保険金については,保険会社から住宅ローンの金融機関に支払われるものであり,相続人に対して支払われるものではありませんので,相続税の課税対象にはなりません。

次に,住宅ローンの残債務については,保険金が支払われることにより,現実に相続人が負担するものにはなりませんので,債務控除の対象になりません。

結局,「自宅の土地,建物の評価額」が相続税の課税対象となるのみとなります。

3 団体信用生命保険(団信)加入のメリットとデメリット

団体信用生命保険(団信)に加入していると,相続税の観点からは,どのようなメリットがあるのでしょうか?

仮に,団体信用生命保険(団信)ではなく,被相続人が加入していた通常の生命保険から,住宅ローンの残額の返済を行った場合を考えてみましょう。

この場合,相続人が現実に住宅ローンの残額を負担していますので,住宅ローンの残額は,債務控除の対象となります。

他方,住宅ローンの残額の返済の原資となった生命保険も,被相続人から相続等により取得したものとなりますので,相続税の課税対象になります。この場合,生命保険金については,500万円×法定相続人数の非課税限度額を利用できます。

結果として,「自宅の土地,建物の評価額+生命保険金-非課税限度額-住宅ローンの残額」が相続税の課税対象となります。

住宅ローンの残額をすべて生命保険金で返済した場合は,生命保険金と住宅ローンが同額になりますので,2と比較すると,今回の方が,非課税限度額を利用できる分,相続税の課税対象が減少することとなります。

もっとも,実際には,住宅ローンの残額をすべて生命保険金で返済できるかどうかは分かりません。

生命保険金だけでは,住宅ローンの残額をすべて返済できず,その他の財産を取り崩さなければならなくなる可能性があります。

この点を踏まえると,住宅ローンの残額をすべて返済できるという点で,団体信用生命保険(団信)の方が安心感があるということになるでしょう。

相続放棄が行われた場合の相続税の計算方法

  • 文責:代表 税理士 西尾有司
  • 最終更新日:2020年8月5日

相続放棄を行ったとしても,多額の生命保険金の受取人になっていた場合には,相続税が課税される可能性があります。

この場合の相続税の計算方法については,注意しなければならない点が複数あります。

1 基礎控除額

相続税の基礎控除額は,3000万円+600万円×法定相続人数と定められています。

この法定相続人数には,相続放棄を行った相続人も含まれるとされています。

このため,相続放棄を行ったとしても,基礎控除額が変動することはありません。

恣意的に相続放棄を行うことにより,意図的に基礎控除額を増額する行為に出ることを防ぐために,相続放棄に関係なく基礎控除額を確定することとしたのです。

2 生命保険金の非課税限度額

生命保険金の非課税限度額は,500万円×法定相続人数と定められています。

この法定相続人についても,相続放棄を行った相続人も含まれることとなっています。

これも,基礎控除額と同じく,意図的に非課税限度額を増額する行為に出ることを防ぐための規定です。

生命保険金の非課税限度額については,もう1点,注意しなければならないことがあります。

それは,生命保険金の非課税限度額を用いることができるのは,相続人が受け取った生命保険金に限られているということです。

つまり,相続放棄を行った人が生命保険金を受け取った場合には,その人は非課税限度額を用いることができず,結果として,その人に課税される相続税は増額されることとなります。

なお,他に相続放棄を行わなかった相続人がいて,その相続人が生命保険金を受け取っている場合には,相続放棄を行わなかった相続人が非課税限度額を用いることができます。

他方,このような相続人がいない場合には,誰も非課税限度額を用いることができず,結果として,トータルの相続税まで増額されることとなります。

3 債務控除

相続税の課税価格を算定する際には,相続財産の額から,相続債務の額が控除されることとなります。

注意しなければならないのは,相続放棄を行った人が相続債務の返済を行った場合には,このような債務控除を行うことができないということです。

相続放棄を行った人は,法律上は相続債務を返済する義務を負わないこととなり,相続債務とは関係がなくなることとなるからです。

これに対し,相続放棄を行った人が葬儀費用を負担した場合には,その葬儀費用は債務控除の対象になります。

現実には,葬儀費用は,相続放棄を行ったこととは関係なく負担される費用であるためです。

4 二割加算

財産を取得した人が,被相続人の一親等の血族または配偶者以外である場合には,相続税の額が二割加算されることとなります。

もっとも,子や配偶者が相続放棄を行ったとしても,相続税の額が二割加算されることはありません。

これは,相続放棄を行ったとしても,被相続人の一親等の血族や配偶者の地位を失うわけではないためです。

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相続税の申告は税理士法人心にご相談ください

相続をした時,相続税をどう申告すればいいかわからずお悩みになる方もいらっしゃるかと思います。

今はインターネット等で簡単に調べることができますので,ご自分で一つ一つ調べながら申告されるという方もいらっしゃるかもしれませんが,やはり自分の状況に当てはめて見た時に「これで大丈夫なのだろうか」という不安はあるのではないでしょうか。

万が一申告のしかたを間違えてしまっていると税務調査が入ってしまうこともありえますし,その結果支払わなければならない金額が増えてしまうこともありえます。

そういったことが起こらないよう,相続税のことは税理士に相談しておきましょう。

また,相続があるほど身近な方が亡くなったという場合,心身ともに疲労がたまるかもしれませんし,しなければならないことが多くあまり時間が取れないこともあるかもしれません。

税理士にご相談いただくことによりご自身で申告する手間がはぶけますし,何かわからないことが生じた場合にはすぐにご質問いただくことができますので,安心できるのではないかと思います。

三重県で相続税の問題にお悩みの方は,津にあります税理士法人心 津税理士事務所にご相談ください。

税理士法人心 津税理士事務所は津駅から徒歩0.5分のところにありますので,事務所までご来所いただいてのご相談も簡単に行うことができます。

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